Immobilienverkauf – welche Unterlagen benötige ich?

Insbesondere zu Zeiten eines sehr schnelllebigen Immobilienmarktes ist für den erfolgreichen Immobilienverkauf eine gute Vorbereitung das A und O. So sollten Verkäufer in der Lage sein, potenziellen Kaufinteressenten frühzeitig und vollständig die entscheidungsrelevanten Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen – denn fehlende Objektunterlagen können sowohl die Entscheidungsfindung des Interessenten, als auch die ihrer finanzierenden Bank erheblich verzögern. Nicht selten führen fehlende Objektunterlagen zu einer gänzlichen Absage. Doch welche Unterlagen benötige ich für einen erfolgreichen Immobilienverkauf? Um dies zu beantworten, ist eine Unterscheidung in verschiedene Objekttypen notwendig.

Am Ende des Beitrages finden Sie eine Zusammenfassung erforderlicher Unterlagen zum Download.

Für alle Immobilientypen:

Exposé

Ein aussagekräftiges Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie! Neben einer ansprechenden Bebilderung sollte das Exposé eine ausführliche textliche Beschreibung des Objektes (Bauart, Raumaufteilung, Innenausstattung, etc.) sowie der Lage enthalten und die Interessenten emotional ansprechen. Weiterhin sind im Exposé wesentliche Eckdaten zur Immobilie aufzuführen, anhand derer sich die Kaufinteressenten einen ersten Überblick verschaffen können. Der erste Eindruck zählt – dies gilt nicht nur für zwischenmenschliche Beziehungen, sondern auch für den Immobilienverkauf. Daher empfiehlt es sich, das Exposé durch einen Experten erstellen zu lassen. Casper & Lösche ist durch mehrjährige Erfahrung in der Lage, die individuellen Stärken Ihrer Immobilie herauszuarbeiten und prägnant darzustellen.

Achtung! Sowohl das Exposé, als auch mögliche Online-Inserate sollten die gesetzlichen Pflichtangaben zum Energieausweis sowie zum eventuellen Erbbaurecht enthalten – andernfalls droht auch Privatverkäufern eine kostspielige Abmahnung.

Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist der Personalausweis Ihrer Immobilie – ein aktueller Auszug darf bei keinem Immobilienverkauf fehlen. Neben der Beschaffenheit des zu verkaufenden Objektes wie der Lage, der Nutzungsart oder der Grundstücksfläche können dem Grundbuch weiterhin Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen (bspw. Wohn- oder Nießbrauchrechte) sowie Schuldverhältnisse (bspw. Grundschulden oder Hypotheken gegenüber finanzierenden Banken) entnommen werden. Da Banken im Regelfall die Vorlage eines Grundbuchauszugs wünschen, der nicht älter als drei Monate ist, sollte dieser unmittelbar vor Vermarktungsbeginn neu beantragt werden.

Achtung! Es ist zwischen einem vollständigen Grundbuchauszug und einer simplen Eintragungsbekanntmachung zu unterscheiden. Oftmals wird die Eintragungsbekanntmachung, welche Eigentümer bei Eintragung einer Bemerkung im Grundbuch erhalten, fälschlicher Weise als Grundbuchauszug interpretiert.

Nähere Einzelheiten zur Bedeutung und zum Aufbau des Grundbuches lesen Sie hier:
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amtliche Liegenschaftskarte

In Verbindung mit dem Grundbuchauszug gibt die amtliche Liegenschaftskarte Aufschluss über die exakte Lage und Einbettung des Grundstückes. Hier können weitergehende Informationen zur genehmigten Bebauung, zur Nutzungsart und zur Anbindung des Grundstückes entnommen werden – letzteres ist insbesondere bei Hinterliegergrundstücken ohne direkte Straßenanbindung von großer Bedeutung. Ebenfalls gehen aus der Liegenschaftskarte die exakten Grenzpunkte und Grenzlinie hervor. Auch bei diesem Dokument erwarten finanzierende Banken im Regelfall die Vorlage einer Liegenschaftskarte nicht älter als drei Monate. Daher sollte auch diese unmittelbar vor Vermarktungsbeginn neu beantragt werden.

Energieausweis

Die Vorlage eines zulässigen Energieausweises bei Verkauf der Immobilie ist nicht nur empfehlenswert, sondern gar gesetzlich vorgeschrieben. Vielen Eigentümern ist nicht bekannt, dass gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits das simple Inserat einer Immobilie Angaben zum Energieausweis beinhalten muss, sofern zum Zeitpunkt der Angebotserstellung ein solcher Energieausweis vorliegt. Ist letzteres nicht der Fall, muss der Energieausweis potenziellen Kaufinteressenten spätestens zum Besichtigungstermin vorgelegt werden können – andernfalls droht eine kostpielige Abmahnung, auch für Privatverkäufer.

Energieausweise sind in bedarfs- und verbrauchsorientierte Ausweise zu unterscheiden. Der Gesetzgeber sieht hierbei klare Regeln vor, welche Ausweisart für welche Gebäudetypen zulässig ist. Dem Energieausweis können neben einzelnen energetischen Eckdaten wie dem Alter der Heizungsanlage, dem Energieträger sowie dem Endenergieverbrauch / -bedarf auch Angaben zu empfehlenswerten Modernisierungen entnommen werden.

Nähere Einzelheiten zur Zulässigkeit der jeweiligen Ausweisart finden sie hier.

Grundriss-, Gebäude- und Bauzeichnungen

Für gewöhnlich wird seitens des Interessenten ein bemaßter Grundriss zur Immobilie benötigt, um die Korrektheit der Wohnflächenangaben zu prüfen und insbesondere im Falle der beabsichtigten Selbstnutzung die Einrichtung zu planen. Doch auch finanzierende Banken erwarten als Mindestvoraussetzung die Vorlage eines Grundrisses, um die Begebenheiten vor Ort besser beurteilen und bewerten zu können sowie Flächenangaben auf Plausibilität zu überprüfen. Sofern vorliegend sind Banken ergänzend zu aktuellen Objektfotos für die Übermittlung weiterer Bauzeichnungen wie Außenansichten oder Gebäudeschnitte dankbar – dies ist jedoch in den seltensten Fällen zwingende Voraussetzung. Originale Bauzeichnungen sind für gewöhnlich gebündelt der Bauakte zu entnehmen.

Achtung! Oftmals weicht die tatsächliche Begebenheit vor Ort von ursprünglichen Bauzeichnungen ab. Um Haftungsrisiken des Verkäufers zu vermeiden, empfiehlt sich bei jedem Immobilienverkauf die Überprüfung des Grundrisses vor Ort durch einen Experten. Casper & Treitl ist mittels modernster Laser- und 3D-Technik in der Lage, innerhalb kurzer Zeit vorhandene Grundrisse zu prüfen und bemaßte Grundrisse und 3D-Modelle Ihrer Immobilie zu erstellen.

Wohnflächenberechnung

Ergänzend zu den zuvor erläuterten Bauzeichnungen erwarten ein Großteil der Banken die Vorlage einer Wohnflächenberechnung – nur in Einzelfällen muss diese von einem Architekten unterzeichnet sein. Die Wohnflächenberechnung ermittelt anhand der bereits im Grundriss bemaßten Flächen auf rechnerisch nachvollziehbarem Wege die Flächenangabe der Immobilie.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Nahezu jeder Immobilienkaufvertrag beinhaltet einen Verweis auf eventuell vorhandene Baulasten. Im Regelfall bestätigt der Verkäufer, dass ihm etwaige Baulasten nicht bekannt sind – oft im Unwissen über tatsächlich eingetragene Belastungen. Es empfiehlt sich daher, im Vorhinein der Vermarktung eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu beantragen und diese potenziellen Kaufinteressenten zur Verfügung zu stellen. Zu sogenannten Baulasten können bspw. Wegerecht gegenüber Behörden oder Leitungsrechte gegenüber örtlichen Energieversorgern zählen, aber auch die Gestattung von Abstandsunterschreitungen zwischen Nachbargrundstücken kann über Baulasten begründet werden.

aktueller Grundsteuerbescheid

Die vierteljährlich zu zahlende Grundsteuer sollte nicht mit der einmalig bei Immobilienkauf zu zahlenden Grunderwerbsteuer verwechselt werden. Je nach Art und Größe des Grundstückes beläuft sich die Grundsteuer für Wohnimmobilien auf einen zwei- bis dreistelligen Bereich pro Jahr, nur bei größeren Grundstücken kann die Grundsteuer einen vierstelligen Jahresbetrag ausmachen. Um Kaufinteressenten eine möglichst transparente Kostenschätzung des Immobilienkaufes zu ermöglichen, empfiehlt sich die Vorlage des aktuellen Grundsteuerbescheides.

Modernisierungsübersicht

Um käuferseitig den gegenwärtigen Zustand und den künftig zu erwartenden Instandhaltungsaufwand besser beurteilen zu können, empfiehlt sich die Erstellung einer Übersicht durchgeführter Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre. Um insbesondere hochwertig verwendeten Materialien (bspw. Luxusfliesen und -armaturen im Rahmen einer Badsanierung) Aussagekraft zu verleihen, kann die Auflistung der Maßnahmen unter Angabe der entstandenen Kosten ratsam sein.

zusätzlich für Häuser (freistehende Häuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser, ungeteilte Mietshäuser):

Baubeschreibung

Sowohl für Kaufinteressenten, als auch für finanzierende Banken stellt sich im Rahmen des Hauskaufes grundsätzlich die Frage des Zustands der baulichen Substanz. Um diesen besser beurteilen zu können, empfiehlt sich die Vorlage einer Baubeschreibung. Dieser können im Regelfall Angaben zu möglich verbauten Schadstoffen wie Asbest enthalten und so ausbleibende Antworten auf unangenehme Fragen der Interessenten während der Besichtigung vermeiden. Eine Baubeschreibung ist nur in seltenen Fällen bankenseitig zwingend erforderlich. Entsprechende Unterlagen sind – sofern vorhanden – ebenfalls der Bauakte zu entnehmen.

aktueller Gebäudeversicherungsschein

Die Wohngebäudeversicherung geht gemäß gesetzlicher Regelung erst mit Eigentumseintragung der Käufer im Grundbuch auf diese über. Da die Eigentumseintragung jedoch erst einige Zeit nach Zahlung des Kaufpreises sowie im Regelfall nach Schlüsselübergabe erfolgt – nicht selten vergehen dazwischen mehrere Wochen – ist sowohl für Käufer, als auch für finanzierende Banken die Bestätigung über die Gültigkeit und den Umfang der Gebäudeversicherung ein besonders wichtiger und im Regelfall unerlässlicher Faktor. Denn tritt zwischen Übergabe des Objektes und Eintragung des Käufers im Grundbuch ein Objektschaden auf, fällt dieser bereits in die Verantwortung der Käuferpartei. Ist aufgrund einer mangelnden Gebäudeversicherung dieser Schaden nicht abgedeckt, muss die Behebung für gewöhnlich zu Lasten des Käufers erfolgen.

Zwar ist der Nachweis über die vorhandene Versicherung nach aktueller BGH-Rechtssprechung keine Pflicht – dennoch werden Sie als Verkäufer mit hoher Wahrscheinlichkeit nach entsprechendem Versicherungsschein gefragt. Im Falle von Eigentumswohnungen erfolgt die Gebäudeversicherung im Regelfall über die Hausverwaltung.

zusätzlich für Eigentumswohnungen:

Eigentümerversammlungsprotokolle

Die Eigentümerversammlungsprotokolle geben den Kaufinteressenten zum einen Aufschluss über die Stimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zum anderen gehen aus den Versammlungsprotokollen Anregungen oder Beschlüsse zu künftigen Instandhaltungsmaßnahmen und deren Finanzierung hervor. Um Käufern und finanzierenden Banken einen umfassenden Einblick zu ermöglichen und zeitkostende Rückfragen zu vermeiden, empfiehlt sich die Vorlage aller Protokolle der vergangenen fünf Jahre.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung von mehrparteilich genutzten Immobilien. Zum einen definiert sie Anteile bzw. Beteiligungsverhältnisse am Gesamtobjekt, sogenannte Miteigentumsanteile. Weiterhin sind im Rahmen der Teilungserklärung die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander definiert. Für Käufer und finanzierende Banken ist sie in Verbindung mit den Versammlungsprotokollen ein entscheidendes Dokument, um bspw. auch die finanzielle Zuständigkeit bei beabsichtigten Instandhaltungsmaßnahmen beurteilen zu können. Die Vorlage einer Teilungserklärung bei Wohnungsverkauf ist unumgänglich, die Kenntnisnahme muss für gewöhnlich käuferseitig im Rahmen des Notarvertrages bestätigt werden.

Achtung! Gelegentlich werden nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen. Um Haftungsrisiken und schnellschüssige Falschaussagen zu vermeiden, sollten Verkäufer von Eigentumswohnungen die vollständige Teilungserklärung nebst sämtlichen Änderungen zur Verfügung stellen. Ob und wie viele Änderungen existieren, kann dem Bestandsverzeichnis des Grundbuches entnommen werden.

Hausgeldabrechnungen & aktueller Wirtschaftsplan

Sowohl für künftige Kapitalanleger / Vermieter, als auch für potenzielle Selbstnutzer ist sowohl die Höhe, als auch die Zusammensetzung des Hausgeldes eine wichtige Kalkulationsgrundlage. Letztlich benötigen im Regelfall auch die finanzierenden Banken entsprechende Unterlagen, um das Finanzierungskonstrukt des Käufers optimal zu gestalten. Damit Rückschlüsse auf mögliche Tendenzen gezogen werden können und möglicherweise jährlich immer wieder auftretende Hausgeldguthaben durch Geringverbräuche ersichtlich werden, empfiehlt sich die Bereitstellung von Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre sowie des aktuellen Wirtschaftsplanes.

Übersicht Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird für gewöhnlich monatlich im Rahmen der Hausgeldzahlungen zugeführt. Sie ist dafür vorgesehen, Sanierungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, ohne dass auf die Eigentümer erhebliche einmalige Kosten – sogenannte Sonderumlagen – zukommen. Um in Verbindung mit den Versammlungsprotokollen Rückschlüsse auf künftige Sanierungen und deren Finanzierung ziehen zu können, benötigen Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken einen Überblick über den aktuellen Stand der Rücklage. Es bietet sich an, eine Übersicht zur Rücklagenentwicklung der vergangenen drei Jahre beizufügen, um Tendenzen zu verdeutlichen.

Verwaltervertrag & Hausordnung

Im Falle einer fremdverwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft tritt jeder Käufer einer Eigentumswohnung in den bestehenden Verwaltervertrag ein und bestätigt dies im Regelfall im Rahmen des Kaufvertrages. Aus dem Verwaltervertrag gehen sowohl die vereinbarten Verwaltungskosten, als auch die Zuständigkeit des Verwalters hervor. Ergänzend sollte auch die Vorlage einer für gewöhnlich von der Verwaltung erstellten Hausordnung erfolgen – die regelt die jeweiligen Rechte und Pflichten im Hinblick auf den wohnlichen und gemeinschaftlichen Umgang der Bewohner untereinander. Zwar werden diese Unterlagen in den seltensten Fällen käuferseitig eingefordert – dennoch verhindert die rechtzeitige Vorlage im Zweifelsfalle zeitverzögernde Rückfragen. Für Banken sind diese Unterlagen für gewöhnlich nicht von Bedeutung.

zusätzlich für vermietete Immobilien:

aktuelle Mietverträge & Informationen zu durchgeführten Mieterhöhungen

Da der Käufer bei Erwerb einer vermieteten Immobilie unverändert in das bestehende Mietverhältnis eintritt, sind für ihn die Mietvertragsbestandteile von erheblicher Bedeutung. Im Falle der beabsichtigten Weitervermietung stellen die vertraglich vereinbarten Mietkonditionen sowie die Möglichkeiten der Mieterhöhung eine wichtige Kalkulationsgrundlage dar. Für eine beabsichtigte Selbstnutzung durch den Käufer sind dem Mietvertrag Regelungen im Hinblick auf eine erforderliche Eigenbedarfskündigung zu entnehmen.

Mietnebenkostenabrechnungen

Insbesondere für Käufer, welche eine Weitervermietung Ihrer Immobilie beabsichtigen, sind die Mietnebenkostenabrechnungen als Ergänzung zur Hausgeldabrechnung eine zusätzliche Unterstützung. Zwar beinhalten die Mietnebenkostenabrechnungen im Wesentlichen nur Positionen, die den zuvor beschriebenen Unterlagen (den Hausgeldabrechnungen, dem Gebäudeversicherungsschein sowie dem Grundsteuerbescheid) entnommen werden können – dennoch ersparen sie dem Kaufinteressenten Rechen- und Kalkulationsaufwand und beschleunigen so die Entscheidungsfindung. Als Ergänzung zu den Hausgeldabrechnungen empfiehlt sich die Vorlage von Mietnebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

zusätzlich für Immobilien auf Erbbaugrundstücken:

Erbbaurechtsvertrag

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück, ist den Käufern in jedem Falle der Erbbaurechtsvertrag zur Verfügung zu stellen. Dieser enthält neben Angaben zur Höhe des Erbbauzinses auch Informationen zur Laufzeit und zum Umfang des Erbbaurechtes. Ebenfalls ist die Vorlage des Erbbaurechtsvertrages seitens des Käufers bei seiner finanzierenden Bank zwingendes Erfordernis.

Achtung! Wie bereits oben erläutert, sind im Rahmen des Inserates Pflichtangaben zum Erbbaurecht vorzunehmen. So ist nicht nur auf das Erbbaurecht zu verweisen, auch ist die Restlaufzeit sowie die Höhe des Erbbauzinses zu benennen. Sind diese Angaben fehlerhaft oder unvollständig, droht auch Privatverkäufern eine kostspielige Abmahnung.

Wie hilft mir Casper & Treitl bei der Zusammenstellung der Unterlagen?

Die Aufbereitung vorhandener und die Beschaffung fehlender Unterlagen ist elementarer Bestandteil unserer Immobilienvermittlung. Sie übergeben uns vorhandene Unterlagen (gerne auch unsortiert), wir übernehmen für Sie den Rest. Die Kosten für die Beantragung und Erstellung der Unterlagen sind in unserem Hause mit der erfolgsabhängigen Vermittlungsprovision bereits abgegolten – Ihnen entstehen keine zusätzlichen Kosten.