Wissen – Verstehen – Vertrauen

Zur Aufteilung einer Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Diese Grundvoraussetzung um separates Wohn- und Teileigentum bilden zu können, ergibt sich aus den Paragrafen 3 und 7 des WoEigG. Hierbei ist erforderlich, dass jede Wohnung (Wohnungseigentum) und alle nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten (Teileigentum) baulich so voneinander getrennt sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktioniert. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan sind Grundlagen zur Erstellung einer Teilungserklärung (z.B. um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen grundbuchlich zu trennen).

Zur Erklärung des Makleralleinauftrages möchten wir den Immobilienverband Deutschland (IVD) zitieren und die Nachteile von einem Allgemeinauftrag aufführen.

„Wer als Eigentümer eine Immobilie verkaufen will, steht regelmäßig vor der Frage, ob er einen oder mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Die Rolle eines zentralen Immobilienmaklers als Ansprechpartner für den Eigentümer und für alle Kaufinteressenten ist das Leitbild des Makleralleinauftrages. Kunden verpflichten damit den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt dabei zum Beispiel, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könnte einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Zudem besteht die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie „zu Tode angeboten“ werde. So ist immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert wird – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lässt weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu häufig und von zu vielen gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird. Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten. Denn auch hier gilt: zu viele Köche verderben den Brei.“

Quelle: https://ivd.net/2018/01/makleralleinauftrag/?cn-reloaded=1

Grund und Boden eines Grundstückes. Diese können durch unsachgemäße Behandlung, Lagerung oder Ablagerung von Abfällen sowie den unsachgemäßen Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen, insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien / Grundstücken entstehen.

Im Altlastenkataster werden die Altlasten und altlastverdächtigen Flächen erfasst und von den Umweltämtern der Länder oder den Kommunen in Datenbanken gespeichert.

Aufgrund des Umweltinformationsgesetzes (UIG) sind Auskünfte — ggf. kostenpflichtig — für jede natürliche und juristische Person (Gewerbebetrieb) möglich.

Der Aufteilungsplan (= Teilungsplan) ist nach dem Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) „eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.“ Im Rahmen des Aufteilungsplanes ist jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, mit einer separaten Ziffer zu bezeichnen. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums.

Sämtliche Einheiten des Sondereigentums (Wohneinheiten, Kellerräume, Dachkammern und Stellplätze) sind im Aufteilungsplan enthalten. Die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden durchnummeriert und farblich markiert, um eine genaue Unterscheidung des jeweiligen Eigentums gewährleisten zu können.

Nach Bauordnungsrecht werden Baulasten begründet, indem der Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in öffentlich beglaubigter Form eine entsprechende Erklärung abgibt, in der er sich zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Hierzu können bspw. Wegerechte gegenüber den Behörden zählen.

Baulasten werden in einem von der Stadt oder Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde gelistet und sind meist nicht aus dem Grundbuch ersichtlich.

Zur Klärung, inwiefern ein Grundstück nach öffentlichem Baurecht bebaut werden kann und darf, besteht für die Bauherrin / den Bauherren die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage bei dem zuständigen Bauordnungsamt einreichen. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage kann ein rechtswirksamer Bauvorbescheid erwirkt werden, welcher für drei Jahre gültig ist.

Bebauungspläne regeln, auf welche Art und Weise in Wohngebieten gebaut werden darf. Die Pläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt. Sie sollen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet steuern, einen einheitlichen Siedlungscharakter gewährleisten und vor Einzelinteressen schützen.

Der jeweils geltende Bebauungsplan ist beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen auch online einsehbar.

Mit dem Besitzübergang, auch als Nutzen- und Lastenübergang bezeichnet, ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem eine Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht. Der Käufer darf ab diesem Zeitpunkt die Immobilie in Besitz nehmen, wodurch alle mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten auf ihn übergehen.

So stehen dem Käufer ab dem Besitzübergang Erträge aus der Immobilie wie beispielsweise Mieteinnahmen zu, ebenfalls ist der Käufer zur Entrichtung von Aufwendungen, wie der Zahlung von Abfall- und Entwässerungsgebühren, verpflichtet. In der Regel ist im Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang am Tag nach der vollständigen Kaufpreiszahlung stattfindet.

Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen einzelnen Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Bodenrichtwerte stellen keine Verkehrswerte dar, dienen jedoch als Kennziffer bei der Wertermittlung für Immobilien und sind als Durchschnittswerte eine Ableitung von vergangenen Grundstücksverkäufen. Sie werden durch einen jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlicht und sind kostenpflichtig für jedermann einsehbar.

Ein Darlehensvertrag ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter Vertragstyp zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Dieser Vertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Hierbei verpflichtet sich der Darlehensgeber, einen Geldbetrag in einer vereinbarten Höhe für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung zu stellen, der Darlehensnehmer hingegen einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen (tilgen).

Nach Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Diese Gemeinschaft wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft hat jeder Eigentümer bestimmte Rechte & Pflichten, welche sich aus dem WoEigG, der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie aus Beschlüssen der Eigentümerversammlungen ergeben.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft dient die Eigentümerversammlung als zentrales Gremium. Mindestens einmal jährlich muss der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwalter) eine Eigentümerversammlung einberufen, bei der über die Bestellung und Abberufung des Verwalters, die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung), den Wirtschaftsplan, etwaige Sonderumlagen, die Entlastung des Verwalters, die Wahl des Verwaltungsbeirates sowie bauliche Maßnahmen und vieles mehr entschieden wird.

Die Eigentümer treffen ihre Entscheidungen in der Regel per Mehrheitsbeschluss. Das Stimmrecht des jeweiligen Eigentümers ergibt sich aus der Teilungserklärung. Über die Eigentümerversammlung, deren Inhalt und die jeweiligen Beschlüsse ist ein Protokoll zu erstellen.

Mit Inkrafttreten der Energiesparverordnung 2014 (EnEV) besteht für den Verkauf und die Neuvermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien die Energieausweispflicht (hiervon ausgenommen sind Baudenkmäler). Der Energieausweis bewertet ein Gebäude energetisch und lässt sich grundsätzlich in zwei verschiedene Ausweistypen unterscheiden.

Bei dem Verbrauchsausweis werden zur Berechnung tatsächliche Verbrauchswerte aller Wohneinheiten in einem Gebäude der vergangenen drei Jahre zur Beurteilung zugrunde gelegt. Dieser Ausweis ist deutlich kostengünstiger, allerdings nur für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie alle sämtlichen Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten, zulässig.

Im Rahmen des Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein Gutachten eines zertifizierten Energieberaters anhand verschiedener Faktoren, wie z.B. der Dämmung, der Heizungsanlage oder der Qualität der Fenster ermittelt. Ein bedarfsorientierter Energieausweis ist für alle älteren unsanierten Häuser (Bauantrag vor dem 01.11.1997) mit höchstens vier Wohneinheiten und für Neubauten, die noch keine Verbrauchsdaten vorliegen haben, notwendig.

Das Ertragswertverfahren wird im Rahmen der Immobilienbewertung in erster Linie bei der Einschätzung von Objekten herangezogen, deren primäre Käuferzielgruppe im Bereich der Kapitalanleger einzuordnen ist. Zu berücksichtigen gilt, dass bei dieser Bewertungsmethode im Wesentlichen die reinen Zahlen und Fakten abgebildet werden. Emotionale Faktoren, wie sie gerade bei Immobilien mit der primären Käuferzielgruppe im Bereich der Eigennutzer eine äußerst große Rolle spielen, finden bei diesem Bewertungsverfahren keinerlei Berücksichtigung. Auch spiegelt das Verfahren nur eingeschränkt die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation des Immobilienmarktes wieder. Aus diesen Gründen fällt der Marktwert einer Immobilie oftmals höher aus, als der Ertragswert.

Als Exposé wird ein „Verkaufsprospekt“ in der Immobilienwirtschaft bezeichnet. Dieses dient zur Beschreibung des Ist-Zustandes der Immobilie und enthält erste wichtige Informationen (wie z. B.: Lage, Fotos, Grundriss, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Baujahr) zum Objekt. Seit dem 01. Mai 2014 sind Angaben über den Energieverbrauch vorgeschrieben.

Die Fälligkeit bezeichnet, dass der Kaufpreis einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Fälligkeitsvoraussetzungen zu zahlen ist.

Nach Abschluss der notariellen Beurkundung ist der zu zahlende Kaufpreis nicht unmittelbar fällig, sondern erst nach Mitteilung des Notars, dass sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Hierzu zählen beispielsweise die Löschung vom Käufer nicht übernommener Belastungen, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Einholung von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen, die Zustimmung des Verwalters und weiteres. Die Mitteilung des Notars über die Fälligkeitsvoraussetzungen wird als Fälligkeitsmitteilung bezeichnet.

Eine Flurkarte (auch Liegenschafts- oder Katasterkarte) wird vom Liegenschaftskataster erhoben und enthält amtliche Kennzahlen, wie die genaue Lage des Grundstückes, die Bebauung und auch die Flur- sowie Flurstücksnummer. Die „klassische“ Flurkarte ist mittlerweile deutschlandweit durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst und ist somit der digitale Nachfolger der analogen Liegenschaftskarte.

Gemeinschaftseigentum ist laut Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) das „Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, welche nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“, zum Beispiel Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizung, Teile der Versorgungsleitungen sowie Gemeinschaftskeller oder ähnliches.

Jedem Miteigentümer gehört ein prozentualer Anteil, jedoch kein bestimmter Teil am gesamten Gemeinschaftseigentum. Die laufende Instandhaltung des gesamten Gemeinschaftseigentums obliegt somit allen Gemeinschaftseigentümern.

Als Gerichtskosten werden Teile der Nebenkosten eines Immobilienkaufvertrages definiert. Sie können für die Eintragung einer Auflassungvormerkung, die Löschung oder Eintragung von Grundpfandrechten, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch oder sonstige Eintragungen im Grundbuch entstehen.

Sofern eine Privatperson innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft, baut oder grundlegend modernisiert und diese wieder verkauft, betreibt sie laut Schreiben des Bundesfinanzhofs aus steuerlicher Sicht gewerblichen Grundstückshandel. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften und werden je nach Höhe sowohl nach dem Einkommens-, als auch Gewerbesteuergesetz (EStG und GewStG) versteuert.

Der Begriff „Gewerblicher Grundstückshandel“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit der „Drei-Objekt-Grenze“ verwendet.

Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse und die mit einem Grundstück verbunden Rechte und Lasten aufgeführt (Eigentums- und Schuldverhältnisse). Das Grundbuch wird als öffentliches Register bei dem zuständigen Grundbuchamt (zuständiges Amtsgericht) für jedes Grundstück / jede Immobilie mittels eigenem Grundbuchblatt geführt.

Das Grundbuch setzt sich wie folgt zusammen:
(1) Bestandsverzeichnis (Flur und Flurstück)
(2) Abteilung I – Eigentümer
(3) Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
(4) Abteilung III – Grundpfandrechte

Exemplarische Inhalte:
zu (1): Angaben zum Objekt, zur Teilungserklärung und ggf. erfolgte Änderungen
zu (2): Informationen zu Eigentümern oder Erbbauberechtigten
zu (3): Nutzungsrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte usw.
zu (4): Hypotheken, Grundschulden

Das zuständige Amtsgericht verfügt über eine Abteilung, welche das Grundbuchamt darstellt. Das Grundbuchamt führt die Grundbücher und die Grundakten zu jedem Grundstück / jeder Immobilie.

In der Bundesrepublik Deutschland sind Käufe von Immobilien und Grundstücken grunderwerbsteuerpflichtig. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte Ländersteuer. Dies bedeutet, dass jedes Bundesland die Steuerhöhe individuell festsetzen kann. In Niedersachsen beträgt diese aktuell 5%, in Sachsen 3,5% von der Bemessungsgrundlage. Letztere ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis sowie einem möglichen Abzug von Mobiliar und beweglichen Gütern (z.B.: Einbauküche, Heizöl usw.) und zählt somit zu den Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf.

Ein Grundriss ist eine zeichnerisch dargestellte, zweidimensionale Abbildung einer räumlichen Gegebenheit. Der Grundriss einer Immobilie dokumentiert die gegebene Raumaufteilung eines Hauses oder einer Wohnung unter Angabe einer Bemaßung in zweidimensionaler Form.

Die Grundsteuer ist für jedes Grundstück / jede Immobilie jährlich zu entrichten. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie und dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Eine Mitteilung erfolgt über das zuständige Finanzamt mit dem Grundsteuerbescheid.

Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Der Gesetzgeber muss demnach bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen.

Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges, unabhängiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Kollegialgremium mit dem gesetzlichen Auftrag, den jeweiligen Grundstücks- und Immobilienmarkt transparent zu machen. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind Behörden im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes, welche je nach Bundesland unterschiedlich angesiedelt sind. So sind die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg bei den Kommunen, in Nordrhein-Westfalen bei den Vermessungs- und Katasterämtern der kreisfreien Städte und Landkreise, in Sachsen durch Verordnung der sächsischen Staatsregierung (Sächsische Gutachterausschussverordnung – SächsGAVO) nunmehr kommunal und in Niedersachsen bei den Regionaldirektionen des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) integriert.

Mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus regeln und ihren Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise kann im Rahmen der Hausordnung vorgeschrieben werden, wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder der Winterdienst können im Rahmen der Hausordnung auf den Mieter übertragen werden. Damit diese Regelungen rechtlichen Bestand haben, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein.

Home Staging wird das professionelle Herrichten bzw. die Möblierung einer Immobilie zu verkaufsfördernden Zwecken genannt. Hierbei wird den Kaufinteressenten die räumliche Vorstellung vereinfacht und mit dem gezielten Einsatz von Möbeln, Licht sowie Wand- und Fußbodengestaltungen die Attraktivität der Immobilie gesteigert.

Eine leerstehende Wohnung kann dem Interessenten durch Home Staging eine höhere Wertigkeit vermitteln. Umfragen unter Immobilienmaklern in den USA haben ergeben, dass hierdurch eine Verkürzung der Verkaufszeit um ein Drittel bis zur Hälfte und ein um 10–15 % höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Instandhaltungskosten sind Kosten, welche aufgewendet werden müssen, um den Zustand einer Immobilie zu erhalten, der sich ansonsten durch Alterung, Abnutzung oder Witterung verschlechtern würde. Diese Instandhaltungskosten entstehen letztlich, um ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in einem funktionsfähigen und nutzbaren Zustand zu halten. Grundsätzlich sind vier Instandhaltungsmaßnahmen für die Werterhaltung und -steigerung regelmäßig durchzuführen: Instandsetzung, Inspektion, Wartung und Verbesserung.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Mehrfamilienhaus) ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage für notwendige Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums zu bilden. Durch die Instandhaltungsrücklage sollen finanzielle Mittel für Instandsetzungen, Reparaturen oder Investitionen vorgehalten werden, um sicherzustellen, dass für größere Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Kapital zu Verfügung steht.

Jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich einen Pauschalbetrag auf ein vom Verwalter geführtes Konto. Dieses Konto gehört zum Gemeinschaftseigentum, der zur jeweiligen Wohneinheit gehörende Anteil geht bei Verkauf einer Eigentumswohnung auf den neuen Eigentümer über.

Kaufnebenkosten entstehen bei jedem Immobilienkauf und fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie an. Die Kosten werden jeweils prozentual vom Kaufpreis errechnet und variieren je nach Bundesland und Mikrostandort:

• Maklerprovision zwischen 3,57 bis 7,14 %
• Notar- und Grundbuchkosten ca. 2 %
• Grunderwerbssteuer 3,5 bis 6,5 %

Die Maklerprovision sowie die Notarkosten verstehen sich inklusive 19 % gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Käufer einer Immobilie erwarten vom Verkäufer oftmals, dass eine Immobilie / ein Grundstück „lastenfrei“ geliefert bzw. übergeben wird. Lastenfreiheit meint, dass etwaige grundbuchliche Beschränkungen wie zum Beispiel Hypotheken, Grundschulden, Ausübungsverbote oder Dienstbarkeiten gelöscht und dadurch nicht vom neuen Eigentümer übernommen werden.

Wurde der Immobilienkauf seinerzeit finanziert, ist oftmals im Grundbuch eine Grundschuld gegenüber dem Kreditgeber (Gläubiger) eingetragen. Sofern die Finanzierung vollständig abgezahlt wurde oder bei einem Verkauf der erzielte Kaufpreis (ggf. in Verbindung mit weiterem Eigenkapital) zur Ablösung der noch offenen Darlehenssumme ausreicht, kann der Kreditnehmer die Löschung dieser Grundschuld verlangen. Hierfür stellt der Kreditgeber eine Löschungsbewillung aus, welche eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch bewirkt. Sind alle Belastungen gelöscht, so gilt eine Immobilie als lastenfrei.

Der Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch seiner gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt Mietverträge ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraumieters. Bestandteile des Mietvertrages sind in der Regel die Definition des Mietobjektes, die Mietdauer, die Miethöhe und der Mietzweck.

Miteigentumsanteile beschreiben den Eigentumsanteil eines Wohnungseigentümers am Gesamtgrundstück und der kompletten Immobilie (Gemeinschaftseigentum). Die Miteigentumsanteile werden je nach Anzahl der Einheiten für gewöhnlich in 1.000stel oder 10.000stel angegeben und stellen ebenfalls den Verteilerschlüssel für zahlreiche Kosten eines Mehrfamilienhauses mit geteiltem Wohneigentum dar.

Nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Nießbrauch das unveräußerliche und unvererbliche Recht, den Nutzen aus einer fremden Sache, aus einem fremden Recht oder aus einem fremden Vermögen zu ziehen.

Das Nießbrauchrecht kommt am häufigsten in der Form eines lebenslangen Rechtes vor, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzen (z.B. Mietzahlungen) aus dieser Immobilie zu ziehen. Oftmals wird von einem Nießbrauchrecht Gebrauch gemacht, wenn eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen wird, der neue Eigentümer aber nicht im vollen Umfang über die Erträge der Immobile verfügen oder über den Umgang mit ihr bestimmen soll. Der vorherige Eigentümer lässt sich in diesem Fall das Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen.

Immobilienkaufverträge müssen öffentlich beglaubigt, also durch einen Notar beurkundet werden. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises oder des Gegenstandswertes. Für die Beurkundung und den Vollzug eines Kaufvertrages liegen die Notarkosten bei etwa 1 Prozent des Kaufpreises.

Ein Pachtvertrag ist ähnlich wie ein Mietverhältnis zu betrachten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird als Pacht eine vertragliche Überlassung bezeichnet, welche durch das Recht des Pächters erweitert wird, den Ertrag des Grundstückes zu erhalten und zu nutzen. Das dafür zu entrichtende Entgelt wird als Pachtzins bezeichnet. Der Pachtzins unterscheidet sich von einer regulären Mietzahlung, da hier die Nutzung hervorgebrachter Produkte eingeschlossen ist. Eine Mietverhältnis hingegen beinhaltet lediglich die Gebrauchsüberlassung von Sachen.

Unter einer Realteilung versteht man die tatsächliche Teilung eines Grundstückes. Somit entstehen aus einem Grundstück zwei oder mehrere neue Grundstücke, für die in diesem Zuge eigenständiges Grundbuchblätter angelegt werden. Hierbei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der jeweiligen Teilfläche so detailliert sein, dass Lage und Grenzen der neuen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können.

Das zur Wertermittlung von Immobilien genutzte Sachwertverfahren ist im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnug (ImmoWertV) näher geregelt. Am häufigsten kommt diese Bewertungsmethode bei eigengenutzten Immobilien zur Anwendung und setzt sich aus dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten der baulichen Anlagen (Haus oder Wohnung) und den Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (Carport, Garage, Wege) zusammen.

Innerhalb eines Mehrfamilienhauses setz sich das Eigentum an einer Wohnung aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Das Sondereigentum stellt hierbei jene Räume und Flächen dar, die nur einem Eigentümer zugeordnet werden (also die Räume und Flächen der Wohnung an sich). Die konkrete Definition des Sondereigentums ist für gewöhnlich im Rahmen der Teilungserklärung festgehalten. Je nach Gestaltung der Teilungserklärung kann das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen (zum Beispiel Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze, Kellerräumen usw.), sofern diese in sich abgeschlossen sind.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) handelt es sich um ein Sondernutzungrecht, sofern einem Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt wird. Somit kann der Eigentümer diese Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer nutzen. Die Sondernutzungsrechte ergeben sich aus der Teilungserklärung und können beispielsweise die Nutzung an einer Gartenfläche oder einem Kfz-Stellplatz auf dem gemeinsamen Grundstück umfassen.

Bei Immobilien- oder Grundstücksverkäufen erhebt der Gesetzgeber grundsätzlich auf den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen Ankauf und Verkauf gemäß Einkommenssteuergesetz (EStG) eine sogenannte Spekulationssteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der bei einem Verkauf erzielte Gewinn bei Einhaltung von Spekulationsfristen jedoch steuerfrei:

• Das Grundstück oder die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich für die eigenen Wohnzwecke genutzt. Die Dauer des Eigennutzes muss hierbei mindestens das Jahr der Veräußerung sowie die beiden vorangegangen Jahre betragen.
• Der Zeitraum zwischen Ankauf und Veräußerung beträgt mehr als 10 Jahre.

Die Besteuerung der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Wirtschaftsgütern (auch Immobilien) ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) geregelt. Die sogenannte Spekulationssteuer fällt nur dann an, wenn das Wirtschaftsgut innerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird und eine Wertsteigerung stattgefunden hat. Bei der Berechnung der zu entrichtenden Steuer werden zunächst die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten) und der Verkaufspreis gegenübergestellt. Bei vermieteten Immobilien werden auch geltend gemachte Abschreibungen während der Haltedauer in die Wertermittlung einbezogen und erhöhen den steuerlichen Gewinn. Der für die Besteuerung relevante Steuersatz ergibt sich aus dem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und regelt die eigentumsmäßige Aufteilung einer Immobilie, die im Besitz mehrer voneinander unabhängiger Eigentümer steht. Das bestehende Gesamtobjekt wird hiermit in Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung werden außerdem wichtige Aspekte, wie zum Beispiel Stimm- oder Sondernutzungsrechte in der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft geregelt. Die Teilungserklärung wird durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Aufteilungsplan sowie die Gemeinschaftsordnung ergänzt und ist nur wirksam, sofern für jede Sondereigentumseinheit ein Wohnungsgrundbuch vorhanden ist.

Mit der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Käufer beim Kauf einer Immobilie gegenüber dem Grundbuchamt vorlegen muss, wird bestätigt, dass dieser die festgesetzte Grunderwerbsteuer entrichtet hat und somit keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch bestehen.

Das Vergleichswertverfahren gilt als die präziseste Methode zur Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien, da es bei ausreichend vorliegenden Marktdaten das Marktgeschehen am besten abbildet. Die Grundlage für diese Methode ist ein Vergleich mit einer ausreichend großen Zahl von Referenzobjekten, die hinreichende Übereinstimmungen zueinander aufweisen. Bei dem Bezug der Marktdaten kann auf anonymisierte Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurückgegriffen, eine ausreichende Zahl von ähnlichen Grundstücken oder Objekten herangezogen und das zu bewertende Objekt hierzu in Beziehung gesetzt werden.

Der Begriff Verkehrswert oder Marktwert kommt aus der Immobilienbranche. In Deutschland ist der Verkehrswert einer Immobilie im Rahmen des Baugesetzbuches (BauGB) definiert: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Emotionale Faktoren werden im Rahmen der Verkehrswertermittlung nahezu ausgeblendet.

Die Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, aus der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, aus den gültigen Beschlüssen sowie Vereinbarungen der Wohungseigentümer und werden in dem zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung zu schließenden Verwaltervertrag geregelt. Außerdem werden in einem Verwaltervertrag unter anderem die Bestellung und Abberufung, die Einzelaufgaben, die Vergütung und die Kontenführung des Verwalters vereinbart.

Gegebenenfalls ist bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung eine schriftliche Verwalterzustimmung notwendig. Diese in der Teilungserklärung sowie im Grundbuch verankerte Absicherung soll die Eigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Neueigentümern schützen. Somit stellt die Verwalterzustimmung eine weitere Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung dar.

Im Wirtschaftsplan werden die für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) von der Hausverwaltung aufgestellt. Der damit beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den Hausgeldzahlungen. Separat wird in dem Wirtschaftsplan die Zuführung der Instandhaltungsrücklage veranschlagt.

Mit Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) im Jahre 1951 wird bei Vorliegen einer Teilungserklärung in Bezug auf ein Grundstück / eine Immobilie das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück geregelt.

Als Zinsbindungsfrist wird im Bankwesen ein bestimmter Zeitraum genannt, für den eine Bank und ein Darlehensnehmer einen unveränderlichen Zinssatz für ein Darlehen vereinbaren. Somit haben Zinsänderungen am Geld- oder Kapitalmarkt keine Auswirkungen auf den vereinbarten Zins. Sofern die Zinsbindungsfrist (in der Regel 5, 10 oder 15 Jahre) ausläuft, muss der Zinssatz zwischen Bank und Kunde neu verhandelt werden.