Immobilienwissen

Hausgeld – eine wichtige Komponente beim Immobilienkauf

Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, hat weit mehr Kosten zu berücksichtigen, als den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten. Insbesondere auf das sogenannte Hausgeld gilt es ein besonderes Augenmerk zu werfen. Wie es sich zusammensetzt, an wen es gezahlt wird und warum es sich bei Kapitalanlagen auch auf die Rendite auswirkt, erklären wir in diesem Beitrag.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Das Hausgeld – auch Wohngeld genannt – versteht sich als Nebenkosten-Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers und dient der Verwaltung, Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Mehrparteienkomplexes. Neben verbrauchsabhängigen Positionen wie bspw. Wasser- und Energiekosten beinhaltet es weitere Positionen wie Reinigungs- und Wartungskosten, Entsorgungskosten und Versicherungsbeiträge. Ebenfalls sind Positionen für die allgemeine Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Form von Reparaturkosten und der Bildung einer Instandhaltungsrücklage beinhaltet. Letztlich sind Bestandteil des Hausgeldes auch die laufenden Verwaltungskosten.

Für gewöhnlich wird das Hausgeld monatlich im Voraus an die jeweilige Hausverwaltung gezahlt und im Folgejahr abgerechnet. In den meisten Eigentümergemeinschaften beginnt die Abrechnungsperiode am 01.01. und endet zum 31.12. Da es sich bei dem Hausgeld um eine kalkulatorische Soll-Größe handelt, erfolgt im Rahmen der Abrechnung die Verrechnung des Hausgeldes mit den tatsächlich angefallenen Kosten. So ergibt sich entweder eine erforderliche Nachzahlung oder eine Rückerstattung. Das Hausgeld muss auch geleistet werden, wenn die Wohnung vermietet ist oder sich im Leerstand befindet.

Wie bestimmt sich das Hausgeld?

Für die Höhe des Hausgeldes ist zunächst der Hausverwalter zuständig. Dieser fertigt für jede Abrechnungsperiode einen Wirtschaftsplan an, aus dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben hervorgehen und die Höhe des Hausgeldes ergeben. Letztlich muss der Wirtschaftsplan durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) beschlossen werden, dies erfolgt im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung.

Wie ist die Höhe des Hausgeldes zu beurteilen?

Inwiefern ein Hausgeld als angemessen zu bezeichnen ist, hängt von mehreren Kriterien ab – als grobe Richtgröße lässt es sich im Bereich zwischen 2,50 € und 4,50 € je Quadratmeter und Monat einordnen.

Wichtige Faktoren bei der Beurteilung einer angemessenen Höhe sind der bauliche Zustand des Gebäudes sowie die Sanierungs- oder Reparaturpläne der WEG. Aufschlüsse über den baulichen Zustand gibt im Regelfall eine Besichtigung vor Ort, eventuelle Sanierungs- oder Reparaturpläne lassen sich den letzten Eigentümerversammlungsprotokollen entnehmen. Befindet sich das Gebäude in einem schlechten baulichen Zustand und die aktuelle gemeinschaftliche Rücklage reicht nicht aus, um die Sanierungskosten zu decken, sollte das Hausgeld zwecks Vermeidung von Sonderumlagen (gesonderte Einmalzahlungen zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen) ruhig etwas höher ausfallen.

Auch wirkt sich Ausstattung und Unterhaltung der Wohnanlage auf die Höhe des Hausgeldes aus. Wenn Immobilien Aufzüge oder Schwimmbäder besitzen, sind die Beträge für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur folglich höher. Dies sollte man vor dem Immobilienkauf unbedingt berücksichtigen.

Wie wirkt sich das Hausgeld bei Vermietung auf die Rendite aus?

Grundsätzlich lassen sich die Einzelpositionen des Hausgeldes in zwei verschiedene Kategorien unterscheiden: Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Die umlagefähigen Bestandteile des Hausgeld sind jene Kosten, die auf die Mieter im Rahmen der Mietnebenkosten umgelegt werden können. Um welche Positionen es sich hierbei handelt, ist über die Betriebskostenverordnung gesetzlich geregelt. Da die umlagefähigen Kostenpositionen über die Mietnebenkostenvorauszahlung, spätetens jedoch im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung eins zu eins an den Mieter weitergegeben werden, sind Sie im Falle der Vermietung einer Eigentumswohnung eher von minderer Bedeutung. Hier gilt es die entsprechenden Kosten lediglich im Falle des Leerstandes einzuplanen (wie oben beschrieben ist das Hausgeld auch bei Leerstand zu entrichten). Durchaus können überdurchschnittlich hohe Mietnebenkosten auch die Mietersuche erschweren.

Für Vermieter von Eigentumswohnungen deutlich relevanter ist hingegen die Höhe der nicht umlagefähigen Kostenpositionen im Hausgeld. Hierzu zählen im wesentlichen die Verwaltungskosten sowie die Bildung von Instandhaltungsrücklagen und Reparaturkosten. Diese Kosten sind dem jeweiligen Wohnungseigentümer selbst anzulasten und mindern somit die monatliche Einnahmen-Ausgaben-Bilanz des vermietenden Wohnungseigentümers – sie wirken sich letztlich auf die Nettorendite des Anlageobjektes aus.

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